Naime, cijena stana ne smije premašiti onu iskazanu u tablicama APN-a, a Agencija koristi prosječnu cijenu stana iz prethodne godine, koja je znatno niža od one u trenutku kupnje novog stana.
Da APN-ov cjenik nije prilagođen trenutku kupnje, jer cijene stanova rastu iz mjeseca u mjesec, može se vidjeti na primjeru Virovitice, gdje se cijena novogradnje po četvornom metru kreće između 2300 i 2600 eura. No APN vraća Virovitičanima PDV samo ako su kupili stan koji nije skuplji od 1477 eura po kvadratu. Gotovo je identična situacija i u drugim gradovima diljem Hrvatske.
Kako se računa vrijednost nekretnine?
Na upit Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine o kriteriju za određivanje vrijednosti četvornog metra za povrat PDV-a, odgovaraju da to izračunava zagrebački Ekonomski institut statističkim metodama.
Pritom se koriste podaci o realiziranim kupoprodajama stanova iz prethodne godine. Statistika se uvijek koristi s podacima unazad, jer u realnom vremenu nema dovoljno kupoprodaja po jedinicama lokalne samouprave.
Ako bi se povećavale potpore, prodavatelji bi dizali cijene
Zbog mogućih većih odstupanja propisan je jedinstveni kriterij priznavanja 50 posto viših cijena od prosjeka. Objava novih prosječnih cijena prema realiziranim kupoprodajama iz prethodne godine predviđena je jednom godišnje.
Ministarstvo pritom upozorava na problem koji bi se pojavio kada bi jedinice lokalne samouprave u realnom vremenu pratile cijene nekretnina. Ako bi se svaki mjesec povećavale potpore, to bi potaknulo prodavatelje da podižu cijene pa potpore nikada ne bi mogle pratiti tržište.
Premalo podataka
Glavni je problem kod izračuna prosječnih cijena stanova to što tijekom godine pristiže premalo podataka o prometu nekretnina, jer niz jedinica lokalne samouprave uopće nema kupoprodaju stanova ili ih je manje od 10. Tada se ne može javno objavljivati analiza, zbog zaštite osobnih podataka, pa se koriste podaci koji uključuju starogradnju i novogradnju.
Osim toga, stari stanovi prate cijene stanova novogradnje. Stari se stanovi uglavnom prodaju između fizičkih osoba, uz plaćanje porez na promet nekretnina od tri posto, a u novogradnji tvrtke prodaju stanove s PDV-om od 25 posto.
Iz analize se vidi da kada se sa cijene starogradnje skine porez na promet nekretnina, a sa cijene novogradnje PDV, stari stanovi često ispadaju skuplji i time podižu prosječnu cijenu stanova.
