Na Knežiji, za preuređen, ali nenamješten stan od svega 22 kvadrata, u zgradi s početka sedamdesetih godina prošlog stoljeća, traži se 5681 euro po kvadratu. Suludih primjera ima još.
Pronašli smo oglas za renoviran i namješten stan od 48 kvadrata u zgradi iz 1939. godine kod Kvatrića, koji se prodaje za 5958 eura po kvadratu. Ili, pak, derutan stan površine 50 kvadrata u centru Zagreba, u Erdödyjevoj, u zgradi iz 1968. godine, za koji se traži 5423 eura po kvadratu.
Otrežnjenje na tržištu
Cijene rabljenih stanova probijaju rekorde. Međutim, nakon nekoliko godina ubrzanog rasta i euforije na tržištu nekretnina, čini se da je došlo do otrežnjenja. Cijene novogradnje ostale su visoko iznad realnih mogućnosti prosječnog kupca, dok tržište rabljenih stanova pokazuje znakove zasićenja.
Jasna Biliškov Barun iz agencije Biliškov nekretnine ističe za Jutarnji list kako je prodaja starogradnje u Zagrebu u posljednjih godinu dana pala između 25 i 30 posto, vrlo slično kao i u Splitu.
- Novogradnja i dalje prolazi, ali ne zato što se sve prodaje, nego zato što kupci koji imaju gotovinu žele izbjeći rizike starijih zgrada, od energetske neučinkovitosti do loše statike i visokih troškova adaptacije. U Splitu je situacija još izraženija jer je ponuda manja, a očekivanja vlasnika su još viša. Zagreb ima širu ponudu i već se vidi stagnacija, pogotovo u kvartovima s velikim brojem stanova u starim zgradama, kao što su Trešnjevka, Maksimir, Središće... - kaže Jasna Biliškov Barun.
Imate prosječnu plaću i želite kupiti stan od 70 kvadrata? Onda 11 godina ne smijete potrošiti ni centa! Sve je izračunao Jure
Što stoji iza tih trendova?
- Najveći problem je diskonekt između prodavatelja i tržišta. Vlasnici starogradnje cijene formiraju prema novogradnji u svom kvartu, misleći da je dovoljno tražiti 500 eura manje po kvadratu. No, to jednostavno nema smisla jer je trošak ozbiljne adaptacije danas prešao 1000 eura po kvadratu. Kad se uzmu u obzir starost zgrade, energetska neučinkovitost, stubište, fasada i statika, realna razlika bi trebala biti barem 1500 eura po kvadratu - ističe.
Na tržištu danas imamo razne apsurde. Na oglasnicima se vrte oglasi s iznosima nerijetko većim od 5000 eura po kvadratu za stanove u Novom Zagrebu, u zgradama starim 40 godina, a idu i preko već spomenutih 8000 eura po kvadratu. Na Trešnjevci, primjerice, cijene starijih stanova dosežu 4000 - 4300 eura po kvadratu, iako novogradnje u istom kvartu idu po 4700 - 5000 eura po kvadratu.
Usporedbe radi, u novogradnji Avenue V cijene se kreću oko 7500 eura po kvadratu, dok se u luksuznim projektima poput Parka Kneževa traži i do 10.000 eura po kvadratu.
Jasna Biliškov Barun naglašava kako to pokazuje koliko su percepcije izmakle kontroli. U Splitu je slična priča: novogradnje uz more dosežu i 8000 - 9000 eura po kvadratu, dok se za starogradnju u istom kvartu traži tek 500 - 1000 eura manje.
Kako prodavateljima objasniti da su cijene nerealne?
- Teško. Ljudi su emocionalno vezani uz svoju nekretninu i često je precjenjuju jer ‘znaju što su sve uložili‘. Ali tržište ne plaća emocije, nego realno stanje i trošak buduće adaptacije. Kupci danas vrlo jasno računaju: koliko ih čeka ulaganja, kakva je energetska oznaka, ima li zgrada lift, vlagu, stari dimnjak, problem s parkiranjem... Kad se sve to zbroji, takav stan jednostavno nije vrijedan gotovo kao novogradnja - tumači.
Zamrznuto tržište
Dodaje kako kupci više ne kupuju po svaku cijenu, a ni banke nisu tako liberalne s kreditima.
- Oni vlasnici koji žele prodati, morat će se prilagoditi tržištu, jer tko danas uporno čeka ‘boljeg kupca‘, riskira da ga prije sustigne pad cijena nego konkretna ponuda, odnosno da će sutra morati spustiti cijenu još i više od nekih prvih ponuda koje je imao - upozorava naša sugovornica.
Otkud Hrvatima uopće novac za kupnju nekretnine? ‘Radim tri posla, fušam u građevini, režem drva...‘
No, unatoč padu prometa, cijene još ne padaju.
- Trenutačno ne, ali to je optimizam na aparatima. Tržište je zamrznuto, a realna korekcija tek dolazi. Ono što gledamo su oglašene cijene, ne realizirane. U praksi, razlika između oglašene i prodajne cijene već je 10-15 posto, što pokazuje da su pregovori puno tvrđi nego prije - pojašnjava.
Najveći teret pada na mlade, koji si po trenutačnim cijenama ne mogu priuštiti stan.
- Mladi si danas gotovo nikako ne mogu priuštiti stan, osim uz veliku pomoć obitelji ili nasljeđivanjem. Model subvencioniranih kredita nije dugoročno rješenje jer umjetno napuhuje cijene. Hrvatskoj trebaju državni ili gradski modeli najma s mogućnošću otkupa, poput onih u Austriji ili Njemačkoj, gdje gradovi i javne tvrtke grade stanove za dugoročni najam po realnim cijenama - kaže.
Ipak, smatra da je tržište u fazi otrežnjenja.
- Kupci više nisu naivni, znaju računati i sve više ih odustaje od kupnje starogradnje po previsokim cijenama. Dok se realna razlika između novog i starog ne uspostavi - što je barem 1500 eura po kvadratu - tržište će ostati zakočeno, s puno oglasa, a malo stvarnih transakcija - zaključuje.
