Prema podacima Ministarstva graditeljstva, u 2025. izdano je više od 239 tisuća rješenja o utvrđenom porezu na dohodak od imovine s osnove najma stambenog prostora, dok je u godini prije izdano više od 164 tisuće takvih rješenja.
Porast je posebno vidljiv u odnosu na 2021. kada je izdano oko 104 i pol tisuće rješenja Porezne uprave, odnosno broj im se u odnosu na lani više nego udvostručio, kao i poreznih obveznika koji prijavljuju podstanare, odnosno plaćaju porez, kojih je 2021. bilo 65.346, a prošle godine čak 113.889 (broj izdanih rješenja daleko je veći od broja poreznih obveznika jer pojedini vlasnici nekretninu u jednoj godini iznajme više puta ili imaju više nekretnina koje iznajmljuju).
Više novih najmodavaca
Inače, broj poreznih rješenja o najmu rastao je više-maje stabilnom stopom od oko 20 tisuća novih ugovora godišnje, da bi lani u odnosu na 2024. skočio za čak 75 tisuća novih ugovora. Ujednačenom stopom od oko 10 tisuća godišnje rastao je i broj vlasnika stanova, odnosno poreznih obveznika, da bi lani u odnosu na godinu također značajnije skočio za više od 19 tisuća novih najmodavaca.
– Iz prezentiranih podataka Ministarstva graditeljstva jasno je vidljiv značajan pomak u broju prijavljenih najmova, što smatram izrazito pozitivnim trendom, kaže za Novi list dugogodišnji analitičar nekretninskog tržišta i vlasnik agencije Imperium Immobiliare Filip Brkan i dodaje da takav razvoj situacije donosi veću razinu pravne sigurnosti kako za najmoprimce, tako i za najmodavce. Nije tajna da je do prije relativno kratkog vremena velik dio tržišta funkcionirao bez formalnih ugovora, podsjeća Brkan, što je obje strane stavljalo u poziciju pravne nesigurnosti i neizvjesnosti. Uvođenjem poreza na prazne nekretnine očito je došlo do snažnijeg poticaja za formalizaciju najamnih odnosa, što u praksi znači transparentnije tržište, jasnije definirane odnose i veću zaštitu svih uključenih, navodi Brkan i ističe da je riječ o potezu koji donosi korist i najmoprimcima i najmodavcima, realno, situacija u kojoj obje strane dobivaju.
Po mišljenju Filipa Brkana, jedini model koji ima potencijal napraviti ozbiljniji iskorak jest sustavno javno-privatno partnerstvo. Konkretno, model sličan bečkom, gdje država ili lokalna samouprava osigurava zemljište i regulatorni okvir, a veliki developeri preuzimaju realizaciju projekata. Bez takvog strukturiranog i skalabilnog pristupa, svi pojedinačni programi ostat će više socijalna mjera nego alat koji može promijeniti tržišnu dinamiku, smatra Brkan.
No, unatoč većem broju dugoročnih iznajmljivača, cijene najma stanova u prošloj su godini nastavile rasti, a i početkom ove. Konkretno, kada gledamo prvi kvartal 2025. i prvi kvartal 2026. godine može se reći da su u prosjeku cijene najma porasle za 8 posto, napominje Brkan. Međutim, rast cijena najma je ipak malo usporio jer su cijene u prvom kvartalu prošle godine u odnosu na 2024. bile u prosjeku veće za čak 13,1 posto. Na razini cijele prošle godine, cijene najma u Primorsko-goranskoj županiji porasle su pak za prosječnih 7 posto u odnosu na 2024.
– Ako govorimo o dugoročnom utjecaju na cijene, realno je očekivati da do njihovog pada neće doći. Tržišta nekretnina prate šire ekonomske trendove, a oni su dugoročno usmjereni prema rastu. Ono na što se može ciljati jest usporavanje tog rasta, poručuje Brkan.
Nedovoljan broj stanova za najam
U cilju aktivacije praznih nekretnina i njihovog stavljanja u funkciju dugoročnog najma, država je danas otvorila javni poziv svim zainteresiranim najmoprimcima za program tzv. priuštivog najma (u kojemu mjesečni troškovi stanovanja ne smiju prelaziti 30 posto kućnog bužeta), za što je osigurano 960 nekretnina koje su vlasnici dali državi na upravljanje uz naknadu i na određeni rok, iako sve neće biti odmah na tržištu najma jer ih se prethodno mora urediti.
– Ako uzmemo konkretne brojke s tržišta, u Zagrebu je trenutno aktivno više od 5.000 stanova za najam, dok je u Primorsko-goranskoj županiji dostupno oko 3.800. U tom kontekstu, ovih 960 jedinica raspoređenih na razini države ostaje kap u moru. Takav volumen ne može značajnije utjecati na formiranje cijena, koje su i dalje primarno određene kroničnim manjkom kvalitetne ponude u urbanim sredinama. Broj od 960 nekretnina na razini cijele Hrvatske jednostavno nije dovoljan da bi promijenio odnose ponude i potražnje, navodi Brkan, ali dodaje da je pozitivno što su se stvari napokon pokrenule jer programi poput ovog ipak imaju svoju vrijednost s obzirom na to da adresiraju najranjiviji dio potražnje – mlade i obitelji koje si tržišne cijene teško mogu priuštiti.
