Hrvatska narodna banka (HNB) je u ožujku donijela odluku o ograničenju kriterija kreditiranja potrošača prema kojoj omjer mjesečne otplate ukupnog duga i dohotka (DSTI) ne smije biti veći od 45 posto za stambene i 40 posto za nestambene kredite, a omjer iznosa kredita potrošaču i vrijednosti nekretnine u zalogu (LTV) ne smije biti veći od 90 posto.
Osim toga, ročnost stambenih i nestambenih kredita potrošačima koji su osigurani nekretninom ograničuje se na trideset, a ostalih nestambenih kredita na deset godina.
Mjerama su obuhvaćene i dopuštene iznimke, pa će banke i nadalje na osnovi vlastite procjene potrošačima moći odobriti do 20 posto iznosa stambenih kredita i 10 posto iznosa ostalih kredita mimo navedenih ograničenja, kao i 20 posto kredita potrošačima mimo LTV ograničenja. Pri odobravanju stambenih kredita iznimke se u najvećoj mjeri smiju primjenjivati za potrošače koji kreditom rješavaju svoje stambene potrebe, s ciljem ublažavanja mogućega nepovoljnog utjecaja mjera na potrošače koji stječu svoj prvi dom ili dom primjereniji njihovim obiteljskim prilikama.
Iz HNB-a napominju da je ukupan dug potrošača banci ključan za izračun omjera DSTI, koji pokazuje koliki dio mjesečnog dohotka potrošač izdvaja za otplatu duga. U ukupan dug uključuju se sve nepodmirene obveze potrošača prema bankama iz ranije ugovorenih kredita, uključujući novi kredit koji namjerava podići, kao i sve ostale nepodmirene obveze prema drugim vjerovnicima koje su banci poznate. Dug obuhvaća i korištenje prekoračenja po tekućem računu te kredite po kreditnim karticama, no ne uključuje mjesečnu potrošnju putem kartica s odgodom plaćanja (tzv. charge kartice) osim obročne otplate. Ako se novim kreditom zatvara postojeći kredit ili druga obveza, obveze koje se podmiruju tim kreditom ne ulaze u izračun ukupnog duga, kažu iz HNB-a.
Navode i ilustrativni primjer stambenog kredita na 25 godina uz kamatnu stopu od četiri posto, kojeg podiže bračni par s ukupnim mjesečnim dohotkom od 2.500 eura, pri čemu vrijednost stambene nekretnine iznosi 240.000 eura.
Najviši dopušteni mjesečni anuitet kredita može biti 1.125 eura, to jest 45 posto od 2.500 eura. S obzirom pak da je iznos kredita ograničen na najviše 90 posto vrijednosti nekretnine, tada maksimalni iznos kredita doseže 216.000 eura.
Tako, navode iz HNB-a, uzimajući u obzir oba ograničenja, uz rok otplate od 25 godina ograničavajući kriterij je DSTI omjer te je najveći mogući iznos kredita 213.135 eura.
Dodaju da bi uz produljenje roka otplate najveći iznos kredita s obzirom na ograničenje DSTI omjera mogao biti 235.644 eura. No, za nekretninu čija je vrijednost 240.000 eura ograničenje predstavlja LTV omjer, pa zbog toga iznos kredita niti uz rok otplate od 30 godina ne može biti veći od 216.000 eura.
Mjere se uvode preventivno
Pooštravanje uvjeta kreditiranja najavljeno je u siječnju, prvotno je bilo najavljeno da će na snagu stupiti od 1. travnja ove godine, no naposljetku su omogućena dodatna tri mjeseca prilagodbe na nove kriterije kreditiranja.
Iz HNB-a su istaknuli da se mjere uvode preventivno, kako bi ublažile nakupljanje rizika za financijsku stabilnost povezanih s pojačanim kreditiranjem kućanstava i ojačale njihovu financijsku otpornost u mogućim nepovoljnim makroekonomskim scenarijima. Očekuje se da će mjere blago usporiti zaduživanje kućanstava i to osobito u segmentu gotovinskih nenamjenskih kredita, umanjujući time ujedno rizike za potrošače i financijsku stabilnost povezane sa snažnom kreditnom aktivnošću.
S druge strane, u HNB-u smatraju da se mjere trenutačno ne bi trebale znatnije odraziti na stambeno kreditiranje. Između ostalog, napominju i da uvođenje mjera istodobno pomaže pri ostvarivanju cilja stabilnosti cijena, jer ograničavanje kriterija kreditiranja smanjuje kreditno financiranu potrošnju i posredno utječe na usporavanje rasta cijena.
Iz središnje banke su ranije upozorili na vrlo brzi rast prvenstveno gotovinskih kredita, a koji se u zadnje vrijeme dodatno ubrzao. Tako, godišnja stopa rasta gotovinskih nenamjenskih kredita ubrzala je s 3,6 posto krajem 2022. na 15,9 posto krajem 2024. Pritom, istaknuli su svojevremeno iz središnje banke, naplativost tih kredita se relativno brzo pogoršava.
Također, i u segmentu stambenih kredita, koji u zadnje četiri godine rastu po povišenim stopama, prosječno oko 10 posto godišnje, postoje naznake rasta rizika neuredne otplate. Naime, snažan rast cijena stambenih nekretnina i povećanje kamatnih stopa potaknuli su potrošače na podizanje sve većih kredita, uz rastuće opterećenje dohotka troškovima otplate duga i sve dulju ročnost kredita. Tako se prosječni teret otplate duga povećao s 38 posto dohotka tijekom 2022. na 41 posto dohotka krajem 2024., a prosječna ročnost stambenih kredita u istom razdoblju produljila se s 22 na 24 godine, naveli su ranije iz HNB-a.
Snažan rast stambenog kreditiranja u dosadašnjem dijelu godine
Vrijeme od najave mjera do njihovog uvođenja obilježio je snažan skok upravo stambenog kreditiranja, što se, osim padu kamatnih stopa, dijelom može pripisati i želji građana da izbjegnu najavljene pooštrene mjere te podignu kredit prema "labavijim" uvjetima.
Naime, prema podacima HNB-a, u prvom kvartalu 2025. isplaćeno je oko 5.300 novih stambenih kredita, 29 posto više no u isto doba lani, a povrh toga i uslijed pada kamatnih stopa, značajan je i porast ponovnih sporazuma, uključujući refinanciranja kredita. Istovremeno, ukupan iznos glavnica novih kredita koje su isplaćene u tom razdoblju iznosi oko 650 milijuna eura, što je rast od oko 50 posto u odnosu na 430 milijuna eura isplaćenih u istom razdoblju lani. Time je prosječna isplata po kreditu porasla na 123 tisuće eura, što je povećanje od 16,6 posto u odnosu na 105,4 tisuća eura iz prvog tromjesečja 2024.
Snažan rast novoodobrenih stambenih kredita dodatno je ubrzao u travnju, u kojem je ugovoren iznos dosegnuo 378 milijuna eura, nakon 316 milijuna u ožujku, podaci su središnje banke.
HUB: Banke pravovremeno uskladile svoje interne procese i kriterije kreditiranja
Iz Hrvatske udruge banaka (HUB) smatraju da je ovakav razvoj događaja očekivan, ponajprije zbog osjetnog poboljšanja uvjeta kreditiranja, odnosno pada kamatnih stopa. Naime, navode, prosječna kamatna stopa za stambene kredite odobrene u travnju iznosila je 2,91 posto te je na godišnjoj razini zabilježeno smanjenje za 0,85 postotnih bodova.
Ističu da se s dostignutom razinom kamatnih stopa Hrvatska nalazi među zemljama s najnižim kamatnim stopama na stambene kredite u europodručju. Naime, prema podacima Europske središnje banke (ESB) za travanj, niže prosječne kamatne stope na ovu vrstu kredita imaju samo Finska, Španjolska i Malta, dok su hrvatske stope usporedive s onima u Sloveniji.
Kažu i da, s obzirom na to da je referentna kamatna stopa u europodručju već znatno smanjena i trenutačno bilježi jednu od najvećih razlika u odnosu na kamatnu stopu američkog Feda u povijesti, svako očekivanje daljnjeg smanjenja podložno je velikoj spekulaciji odnosno riziku. Isto vrijedi za tržišne kamatne stope na kredite, posebno u svjetlu spomenute činjenice da su kamatne stope u Hrvatskoj trenutačno među najnižima u europodručju, dodaju.
Kada je riječ o mjerama HNB-a, iz HUB-a na upit Hine kažu da su banke već dulje vrijeme bile u procesu prilagodbe na njih, da su pravovremeno uskladile svoje interne procese i kriterije kreditiranja, a pojedine banke su već i ranije počele primjenjivati pojedine elemente mjera, kako bi osigurale "glatki" prijelaz i izbjegle moguće operativne poteškoće.
Iz HUB-a očekuju usporavanje kreditiranja građana, u skladu i s ciljevima regulatornih mjera, no i napominju da će "konačni trendovi biti uvjetovani ponašanjem tržišta".
