U 2024. izgrađeno je oko 16.500 stanova, dok smo u rekordnoj 2007. godini gradili približno 25.000 – dakle, cca 50% više nego danas. Istovremeno, potražnja i ukupna likvidnost tržišta znatno su veće nego tada. Iz perspektive građevinara, rasli su i ulazni troškovi 10%-tak posto, što otprilike prati i rast konačnih cijena kvadrata stanova koji je bio oko 12% na razini godine.
Građevinski materijal
Kako bismo dobili jasniju sliku o potencijalnim cijenama nekretnina u idućoj godini, kontaktirali smo Sašu Perka, magistra inžinjera građevinarstva koji je prokomentirao cijene svega onoga što može znatno utjecati na ovo tržište. Za početak nas je zanimalo hoće li poskupjeti građevinski materijal, ali i zemljište koje snažno definira cijenu nekretnina.
„Za 2026. nemamo najave velikih skokova cijena građevinskog materijala; današnji trendovi pokazuju stabilna i umjerena poskupljenja. Materijal raste na tjednoj ili mjesečnoj razini, ali po manjim stopama, približno u razini opće inflacije od oko 4 posto, što je daleko od dramatičnih povećanja iz 2022. i 2023. godine. U cijeloj strukturi troškova gradnje danas je daleko izraženiji rast cijene rada, koji postaje ključni pokretač ukupnog poskupljenja gradnje. Cijene zemljišta u gradskim područjima gotovo sigurno će rasti jer nema novih parcela na kojima se može graditi. Urbanistički planovi su ograničeni, GUP u gradu Zagrebu je postao restriktivniji, na širem području nedostaje infrastruktura, a potražnja investitora je visoka. Ukratko, količina građevinskog zemljišta se smanjuje, a interes za gradnjom raste – i to će zasigurno dizati cijene zemljišta“, otkriva nam Saša Perko koji izazov vidi i u rastu plaća koje na tržištu rastu vrlo brzo, znatno brže od inflacije, što se dakako osjeća u građevinskom sektoru.
Naime, već godinu-dvije svi poslodavci, ne samo u gradnji, moraju podizati primanja jer se za svakog kvalitetnog radnika vodi borba. U praksi to znači da je opći rast plaća oko 10-12 posto godišnje postalo “novo normalno”, što stvara dodatni pritisak i na naše troškove rada te konačne cijene.
Visoki troškovi
„Kada se sve troškove zbroji, jasno je da cijene nekretnina ne mogu padati. Ulazni troškovi će rasti sve dok postoji pritisak na gradnju zbog povećane potražnje – u takvim uvjetima cijene podižu svi, od projektanata do tesara, keramičara i fasadera. To je prirodna dinamika tržišta i tako će se nastaviti dok god potražnja bude veća od ponude. Teško je špekulirati o postotcima, ali realno se nadam da će se rast cijena vratiti na normalne razine od 5–7 posto godišnje. Sve iznad toga izlazi izvan kupovne moći građana i tada bi potražnja mogla naglo pasti, što nije dobro ni za tržište ni za sektor gradnje. Ponuda se polako povećava, uključujući i projekte priuštivih stanova, ali ostaje pitanje hoće li to biti dovoljno da uspori ovaj ubrzani rast cijena“, objašnjava nam Perko koji kao direktor grupacije tvrtki DOMinvest itekako ima uvid u to što bi moglo utjecati na cijene.
Mnogi se pitaju hoće li se cijene ikada regulirati – da se jasno zna koliko može stajati cijena kvadrata, no ovaj magistar inženjer građevinarstva smatra da država nikada ne bi trebala određivati cijenu kvadrata – jer svaki put kad se država previše umiješa u ekonomiju nastane više štete nego koristi. Njezin stvarni zadatak je stvoriti okruženje u kojem se može dovoljno brzo i kvalitetno graditi da se ponuda i potražnja uravnoteže. Dakle, treba ubrzati i pojednostaviti administrativne procese kako bi se projektni ciklusi što više smanjili. To bi bila najveća pomoć države, sve ostalo je djelovanje na posljedicu, a ne na uzrok i neće riješiti probleme, saznajemo u razgovoru.
Saša Perko još je 2024. analizirao strukturu troška gradnje, a evo kako se ta struktura promijenila u prošloj godini te što očekuje u ovoj.
„U odnosu na 2024. došlo je do promjena u gotovo svim ulaznim troškovima. Cijene zemljišta porasle su oko 15%, cijene projektanata i nadzora oko 20%, a sama gradnja približno 15%. Cijene priključaka, doprinosa i financiranja ostale su na razinama sličnima prošloj godini. PDV je i dalje 25%, ali njegov apsolutni iznos raste jer su ukupne cijene više. Zato danas imamo tek manju promjenu u strukturi troška kvadrata u odnosu na 2024., ali ona je i dalje na trendu rasta, a isto takav trend očekujem i u 2026.“, smatra ovaj građevinar.
Strana radna snaga skuplja
Dakle udio u cijeni kvadrata čine državna davanja i regulatorni troškovi. U ukupnoj cijeni finalnog kvadrata stana i dalje oko 35% odlazi državi – kroz PDV i sva ostala davanja. Jasno je da se država financira iz poreza i da taj prihod mora postojati, ali smanjenje tog poreznog klina zasigurno bi učinilo nekretnine lakše priuštivima. Ipak, to ne bi riješilo suštinski problem. Ključ je u optimizaciji i ubrzanju administrativnih procesa kako bi se projektni ciklusi skratili. Isključivo tu treba djelovati i na to se fokusirati!
U građevinarstvu nedostaje i radnika, a čak 50% je strana radna snaga, što također utječe na cijenu kvadrata. „Često čujem mišljenje da je strana radna snaga jeftinija, ali u praksi je zapravo znatno skuplja – i to više od 50%. Najprije ulažemo u obuku kako bi dosegnuli minimalnu razinu kvalitete, ali čak i tada rade znatno sporije od uigranog domaćeg majstora. Mogu imati nižu bruto satnicu 20–30%, ali ako je domaći majstor dvostruko ili trostruko brži i ne radi greške, stvarni trošak stranog radnika ispada mnogo veći. Upravo zato radna snaga danas ima ogroman utjecaj na konačnu cijenu kvadrata“, objašnjava nam te za kraj otkriva gdje vidi prostor za smanjenje troškova.
„Građevinski sektor mora postati produktivniji, a dva su ključna problema: spori i zamršeni administrativni procesi te neorganiziranost samih građevinskih kompanija. Na obje se strane mora paralelno djelovati. Svakodnevno na gradilištima vidim kroničnu neorganiziranost, izostanak definiranih procesa i minimalnu razinu pripreme projekata, a o digitalizaciji, automatizaciji i AI-u još ne možemo ni govoriti dok se osnovni procesi ne uspostave. Samo strukturiranje i standardizacija procesa ubrzala bi rad barem 10–20%“, zaključuje Saša Perko.
